Theo VNREA TP. Hồ Chí Minh vừa có báo cáo giải trình về tình hình thị trường BĐS năm 2017, trong số đó đưa ra dự báo thị trường năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và nhiều năng lực vẫn giữ được không thay đổi như năm 2017. Trong số đó, phân khúc thị trường nhà ở vừa túi tiền có 1-2 phòng ngủ, có mức giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc thị trường hầu hết và có đặc thù thanh khoản tốt nhất của thị trường bất động sản nhà đất. Vậy những vấn đề quyết định thị trường nhà đất BĐS 2018 là gì tham khảo.



Nhìn toàn bộ năm 2017, thị trường bất động sản liên tiếp phục sinh và đi lên trở về, mức tăng khoảng 4,07% so với năm năm nay, đóng góp 0,21% trong tổng mức vốn đi lên GDP của toàn quốc (theo số liệu của Tổng cục thống kê), và liên tiếp xu thế tái cấu trúc thị trường, tái cơ cấu đầu tư để có sự chuyển hướng mạnh hơn vào phân khúc thị trường căn hộ vừa ví tiền để đáp ứng nhu yếu thực của người tiêu dùng.

tuy vậy, tình hình thị phần nhà đất năm 2017 vẫn còn những mặt hạn chế, xấu đi và chứa đựng một số ít nhân tố có khả năng gây nên không ổn định và rủi ro đáng tiếc trong thời gian tới, như thực trạng thiếu thăng bằng sản phẩm căn hộ chung cư, lệch sóng cung - cầu, thiếu nguồn cung cấp nhà ở tập thể, chung cư nhà ở TM loại vừa và nhỏ, có 1-2 phòng ngủ, có mức giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ vnđ.

trong lúc đó, phân khúc thị trường nhà đất BĐS hạng sang, du lịch nghỉ ngơi thượng hạng có tín hiệu cung vượt cầu; nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng nhà nước và nguồn vốn xã hội (chủ yếu là của khách hàng nhà) đổ vào thị trường bất động sản nhà đất rất lớn, có xu hướng lệch vào một số ít DN lớn và vào phân khúc thị phần BĐS nhà đất thượng hạng, du lịch nghỉ dưỡng; đồng thời với việc gia tăng vọt CĐT kinh doanh thương mại thứ cấp.

hiệp hội BĐS Thành Phố HCM nhận định, thị phần bất động sản năm 2018 sẽ tiếp tục tăng trưởng tích cực và lành mạnh và nhiều tố chất vẫn giữ được không chuyển biến như năm 2017. Diễn biến thị trường nhà đất năm tới sẽ xoay quanh 10 vụ việc.

Thứ 1, phân khúc căn hộ chung cư vừa túi tiền có 1-2 căn phòng ngủ, có giá bán trên dưới một tỉ đồng/căn vẫn chính là phân khúc thị phần chủ yếu và có tính thanh khoản tốt nhất của thị trường nhà đất BĐS. Phân khúc thượng hạng sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với nhu cầu mua của thị phần. Phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ liên tục tăng trưởng nóng. Tình hình mâu thuẫn tranh chấp ở các chung cư liên tiếp diễn biến ngày càng nóng bức, cần được kiểm soát và giải quyết kịp thời.

Thứ 2, GDP năm 2017 đạt 6,81%. Đi lên tín dụng rất có khả năng đạt khoảng 19%. Nguồn vốn góp vốn đầu tư quốc tế và tỷ trọng quyết toán giải ngân FDI đều tập trung chuyên sâu vào quý 4/2017 nên sẽ có ảnh hưởng tích cực và lành mạnh, phủ rộng Từ Đầu năm 2018.

chính phủ quốc hội và chính phủ đặt mục tiêu đi lên GDP 2018 từ 6,5-6,7%. Sự chuyển động tích cực và lành mạnh của các đơn vị cơ quan chỉ đạo của chính phủ theo phương châm mà TT Chính Phủ đã cam kết sẽ ảnh hưởng tích cực và lành mạnh đến nền kinh tế và thị phần nhà đất bất động sản năm 2018.

Thứ 3, dự báo trong quy trình 2018-2020, thị trường nhà đất BĐS tiếp tục sẽ có sự kiểm soát và điều chỉnh lớn để giải quyết hiện trạng lệch pha cung và cầu Hiện nay, giúp cho thị phần quay trở lại hướng phát triển lành mạnh hơn. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà đất bất động sản có giá vừa ví tiền, đáp ứng nhu cầu thật của nhiều người thu nhập thấp.

Thứ 4, Thành Phố Hồ Chí Minh đang điều tra nghiên cứu chuyển mục đích sử dụng khoảng 1/3 quỹ đất nông nghiệp & trồng trọt thành đất công nghiệp dịch Vụ Thương Mại, đất đô thành, thiết kế và xây dựng đô thành thông minh, chuyển hướng nâng tầm phát triển đô thị về xung quanh vị trí cao phía tây Bắc... Là cơ bộ để xu thế phát triển thị phần BĐS nhà đất trong trung hạn và dài hạn.

Thứ 5, với dân số hơn 93 triệu người đang trong giai đoạn dân số vàng. Trong số đó, có gần 60% có độ tuổi dưới 35, có đến khoảng 50 triệu người sử dụng internet, chiếm 53% dân số đã mở ra tố chất kinh doanh thương mại BĐS qua mạng, tận dụng lợi thế công nghệ tiên tiến Thông tin trong kỷ nguyên kỹ thuật số.

Thứ 6, cơ quan chính phủ sẽ phát hành nhiều quy phạm pháp luật mới từ lúc này đến năm 2020. Dự đoán ngay trong thời gian 2018 rất có khả năng trình quốc hội xem xét ba nhóm dự luật có tương quan liên đới đến thị trường nhà đất BĐS là “Dự thảo Luật sửa đổi bổ trợ 1 số điều của Luật Đất đai”, “Dự thảo Luật chỉnh sửa bổ trợ 1 số điều của Luật căn hộ chung cư cao cấp, Luật kinh doanh nhà đất, Luật thiết kế xây dựng, Luật đầu tư và quy hoạch đô thị”, “Dự thảo Luật sửa đổi bổ trợ 1 số điều của Luật đầu tư, Luật Doanh nghiệp”.



Chính phủ sẽ sử dụng các công cụ về thuế như thuế đánh vào người dân có nhiều nhà, thuế BĐS và công cụ về tín dụng thanh toán như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị phần nhà đất bất động sản theo thông tư 06/2016/TT-NHNN của ngân hàng nhà nước nhưng trên trong thực tế, đi lên tín dụng năm 2017 có khả năng đạt khoảng 19% dẫn đến quan ngại về sự phát triển nóng của nền kinh tế thị trường, rất có khả năng làm cho cơn sốt bất động sản nhà đất quay lại.



Thứ 7, xu thế hợp tác ký kết giữa các Doanh Nghiệp sẽ là tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập Doanh Nghiệp, chuyển nhượng Dự Án BĐS sẽ phát triển mạnh hơn trước đây. Trong đó, có phần nhờ vào việc xúc tiến triển khai hiệu quả Nghị quyết của quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.

đề xuất của thị trường nhà đất bất động sản hiện đại đòi hỏi Doanh Nghiệp phải tiếp tục tái cấu trúc, tự cải cách và đổi mới, kiến thiết xây dựng văn hóa Doanh Nghiệp, tâm lý và tinh thần Doanh Nghiệp, thể hiện đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm xã hội, trách nhiệm với người tiêu dùng.

Thứ 8, dòng tiền đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn cứ là nguồn lực quan trọng đầu tư vào nền kinh tế và thị phần bất động sản nhà đất trong năm tới. Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư, internet liên kết vạn vật và khuynh hướng phát triển các dự án Bất Động Sản xanh, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người mua mà CĐT phải cung cấp.

Thứ 9, về dự báo có hay không có khủng hoảng bong bóng nhà đất BĐS trong thời điểm 2018 thì HoREA nhận thấy rất khó có thể xảy ra do có sự kiểm soát và điều chỉnh ngày càng kịp thời và hiệu quả của cơ quan chính phủ. Các Doanh Nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu góp vốn đầu tư, định hình lại dòng sản phẩm phù hợp nhu yếu của thị trường. Các chủ đầu tư của dự án thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị phần hơn. Nói cách khác, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản thì các chủ thể đều thông minh hơn.

Thứ 10, chương trình chỉnh trang và phát triển đô thành của TP Hồ Chí Minh với 3 chương trình lớn là chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch, xây dựng lại căn hộ cũ hư hỏng, chỉnh trang các khu người dân cũ và Chương trình nâng tầm phát triển các KĐT mới định hướng phát triển các KĐT vệ tinh sẽ là những động lực tạo động lực thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất TP HCM.